Il real estate è un grande mercato in Italia, considerando la nostra antica propensione per il mattone. E il Retail ha avuto un’importante funzione di traino con il progressivo crescere delle superfici e la nascita un po’ dappertutto di centri e parchi commerciali che sempre più si sono proposti come cittadelle dello shopping e del divertimento a tutto tondo. Poi questo trend ha incontrato una crisi economica globale e dai risvolti imprevedibili, una crisi iniziata anni fa e di cui non si vede la fine, una crisi che, al di là dei volumi complessivi e dei progetti portati a compimento, ha inciso molto sul sentiment dei consumatori, dei retailer e di conseguenza dei grandi investitori che agiscono dietro i fondi internazionali e che si domandano se non sarebbe più opportuno rimandare tutte le operazioni, anche le più interessanti, a tempi migliori. C’è chi invece pensa che sia proprio questo il momento di investire, dato che ormai siamo collocati nel punto più basso della curva, ma volendo farlo, si chiede dove sia meglio concentrare sforzi e risorse. Insomma, un quadro complesso per capire il quale abbiamo raccolto il punto di vista dei principali operatori del settore a livello internazionale.

Il quadro generale

In Europa, il retail è stato il settore immobiliare commerciale che ha ottenuto i migliori risultati nel primo trimestre 2012, secondo l'European Valuation Monitor (EVM) di CBRE. Nel complesso, i valori degli investimenti commerciali in tutta Europa sono rimasti stabili, registrando solo un calo marginale dello 0,6% nel trimestre. All'interno di questo, il retail si è dimostrato l'asset class più resistente, registrando una diminuzione di appena lo 0,2%. In Italia l’anno in corso è iniziato a ritmo lento per quanto riguarda il numero dei progetti completati ma questo trend è stato compensato dai volumi in crescita. Tre sono stati completati nel primo trimestre del 2012 (due in Liguria e uno in Sicilia) per una GLA (superficie lorda affittabile) totale di 120.990 metri quadri: così mentre assistiamo a un declino nelle aperture rispetto all’ultimo trimestre 2011, c’è una crescita rispetto al primo trimestre del 2011, anno che era stato a sua volta inaugurato da tre nuove aperture ma per una GLA totale di soli 38.523 metri quadri. Gli investimenti retail nel frattempo in Europa raggiungono una quota di 4.6 miliardi (-64% rispetto al primo trimestre del 2011) mentre in Italia hanno raggiunto quota 71.6 milioni di euro. Poche grosse transazioni, investimenti mirati ma in calo nei volumi anche a causa del gap nelle aspettative di prezzo fra venditori e acquirenti delle attività secondarie. Secondo i dati riportati da Jones Lang LaSalle, il calo registrato nel mercato italiano è in linea con quanto avvenuto in tutta Europa: una flessione del 24% del volume di investimenti totali e del 65% nel solo settore retail rispetto allo stesso periodo del 2011. Un rallentamento dovuto principalmente al clima di incertezza derivante dal sistema normativo e fiscale attualmente in evoluzione in Italia che influenza le aspettative di prezzo degli investitori. Per Roberto Marchetti, direttore generale di Mall System – risultato di una joint venture tra tre società (La Policentro, Cogest Italia e Promocentro Italia) – quello che destabilizza maggiormente l’analista come il cittadino comune è l’impossibilità di prevedere l’evoluzione della crisi. «Tuttavia possiamo fare tesoro delle informazioni disponibili e continuare a impegnarci, facendo leva sui nostri punti di forza. Il nostro osservatorio (oltre 45 centri gestiti da Cogest in tutta Italia) ci dice che nel complesso il sistema dei centri commerciali ha tenuto. Nel 2011 i centri Cogest hanno registrato fatturati superiori, seppure di poco, al benchmark CNCC per tutte le categorie merceologiche. Questo ci dice che siamo nella direzione giusta, ma non ci esime dal continuare a cercare nuove soluzioni».

Il calo degli investimenti

L’andamento degli investimenti è ovviamente legato a quello dei consumi e dei fatturati dei retailer. «Attraversiamo una fase recessiva dal punto di vista dei consumi nella gdo, calo dei consumi e dei fatturati che coinvolge tanto gli iperspecializzati quanto i centri e i parchi commerciali, e che porta con sé uno stress maggiore sui costi fissi che le aziende devono sostenere, in particolar modo i canoni di locazione – spiega Davide Dalmiglio, Head of Retail Capital Markets di Jones Lang LaSalle Italia – Di conseguenza il settore commerciale viene visto sempre con interesse da parte degli investitori istituzionali ma viene percepito come più a rischio rispetto al passato proprio per i canoni che non sono più certi o il cui livello non è esente dai rischi di compressione. Pertanto tutte le logiche di valutazione dell’investimento che riguardano grosse strutture organizzate portano con sé una grossa preoccupazione relativa ai canoni soprattutto per i centri commerciali secondari dove non è raro che i proprietari immobiliari ricevano richieste di sconti da parte dei retailer. La reazione del mercato real estate commerciale è che diminuisce il volume degli investimenti e che questi vengono canalizzati in modo più mirato e su diversi target. L’Italia, per il profilo di rischio che sta offrendo al panorama internazionale, viene vista come un Paese che non dà garanzie. Questo preoccupa tutto il comparto dell’equity, del capitale a rischio ma anche quello del capitale finanziario: la mancanza di transazioni e di investimenti non è quindi principalmente legata al calo dei consumi e dei fatturati ma all’atteggiamento di questi investitori internazionali i quali ritengono che i ritorni non siano adeguati al rischio Paese e quindi hanno un approccio cauto nel valutare i progetti su cui investire e si concentrano soprattutto sulla Germania. Così si sta riducendo il volume degli investimenti: consideri che nel primo trimestre del 2012 sono stati transati 70 milioni di euro circa quando l’anno scorso il volume complessivo si è attestato intorno ai due miliardi». Detto questo il settore dei centri commerciali e degli outlet sembra reggere. «Nonostante questo scenario, nel corso del 2011 i centri commerciali che gestiamo in Italia hanno accolto più di 22 milioni di visite, con un incremento pari all’ 1,6% – ci dice Josè Maria Robles, General Manager per il Property Management di Sonae Sierra in Italia – Per quanto riguarda le vendite abbiamo raggiunto un incremento pari allo 0,3% rispetto al 2010, un altro segnale che ci conferma che stiamo andando nella giusta direzione. I centri commerciali stanno diventando sempre più luoghi di intrattenimento e svago per le famiglie, non più solo luoghi circoscritti all’esperienza di shopping. Tutto ciò necessita di un giusto equilibrio tra qualità e marketing mix. In breve, i nostri centri commerciali risultano accattivanti per i nostri clienti, i quali li scelgono non solo per lo shopping ma anche per trascorrere il loro tempo libero».

Fra maturità del mercato e attendismo degli investitori

L’Italia ha raggiunto un certo livello di maturità con i suoi oltre 900 centri commerciali realizzati in poco più di 20 anni: con più di 14 milioni di mq di spazi moderni razionali dotati di parcheggi inizia ad avere un presidio di queste strutture abbastanza fitto per cui in prospettiva è prevedibile un’ulteriore crescita di nuove strutture laddove si troveranno degli spazi per proporre dei progetti qualitativamente più evoluti rispetto a quelli che sono stati realizzati nel passato. In particolare progetti che sappiano andare oltre l’imprinting della grande distribuzione, imprinting che ha caratterizzato la prima fase dei cc in Italia con progetti piuttosto semplici dai bassi costi di realizzazione e gestione. Ne è convinto Corrado Vismara, amministratore delegato del gruppo Larry Smith: «Il modo di pensare che stava dietro questo modello – spiega – ovvero fornire un servizio connotato da economie di scala particolarmente significative, dava poco spazio alla ricerca di una qualità, di un servizio alla clientela e ai visitatori diversificato e di alto livello che è invece la caratteristica che oggi contraddistingue i progetti che nascono in casa dei grandi immobiliaristi che si sono specializzati nel settore del retail real estate. Quindi la vera differenza sta in investimenti molto più sostanziosi e in una cura dal punto di vista dell’architettura e dell’organizzazione degli spazi ben diversa, spazi caratterizzati da una maggior integrazione con funzioni del tempo libero, multisale e ristorazione in primis. Il problema è che i grandi promotori specializzati risentono oggi di un totale fermo del mondo finanziario, poco propenso a sostenere nuovi progetti, per cui sebbene gli spazi di crescita non manchino stiamo assistendo a un progressivo ulteriore rallentamento di questo mercato». In sintesi c’è il know how, c’è la volontà di fare, si sa che ci sono gli spazi ma mancano le risorse. Dal 2008, inizio della crisi, fino ad agosto 2011, c’è stato un rallentamento: metà dei progetti annunciati non sono stati poi realizzati però il processo non si è fermato. «Adesso siamo entrati in una seconda fase, purtroppo più seria – continua Vismara – perché negli ultimi due mesi l’allarmismo del mondo economico si è accentuato e diffuso per cui chi non ha le risorse non sa dove trovarle, chi ce le ha magari sta pensando che è più prudente aspettare momenti più favorevoli. Anche i processi di commercializzazione, a riprova di quanto detto, sono ulteriormente rallentati negli ultimi due mesi con il passaggio da uno scenario di moderato ottimismo a un atteggiamento di forte attendismo».

Qualità del servizio e affidabilità degli operatori

“Guardando al futuro, crediamo che ci siano delle opportunità nel mercato Real Estate Italiano per quanto concerne i centri commerciali di qualità, dal momento che i consumatori stanno cambiando e stanno diventando sempre più esigenti ed informati, mentre i loro bisogni per quanto riguarda shopping e tempo libero ancora non sono pienamente soddisfatti – sottolinea Josè Maria Robles – Inoltre, l’intero territorio italiano presenta livelli sotto la media se consideriamo l’offerta di centri commerciali e ancor più se si paragonano le aree metropolitane in Italia con le stesse aree presenti in altri mercati europei. Un aspetto questo che rappresenta per noi un’importante opportunità per pianificare investimenti di lungo periodo. In Italia Sonae Sierra gestisce una GLA pari a 206.319 mq per un totale di 6 centri commerciali: Freccia Rossa a Brescia, Gli Orsi a Biella, Valecenter in Marcon, Airone in Monselice, Le Terrazze a la Spezia e Le Isole a Verbania. Lo scorso Marzo abbiamo inaugurato Le Terrazze a la Spezia, e possiamo dire con grande soddisfazione che sin dall’apertura il centro commerciale ha già registrato una straordinaria affluenza”. Anche Corrado Vismara e convinto che il futuro si giochi sul piano della qualità dei progetti. E non solo. “I progetti con più probabilità di essere completati in tempi “normali” – spiega – sono oggi, secondo me, quelli di media dimensione mentre qualche anno fa c’era una continua rincorsa ai progetti di grande e grandissima scala. Oggi la valutazione degli operatori commerciali è molto più legata alla credibilità del progetto che non deve essere gigantesco e deve coinvolgere operatori molto professionali e attendibili sia come promotori sia come partner commerciali che aderiscono all’iniziativa. La formula giusta è data dalla presenza di brand qualificati e credibili con una gestione trasparente e sicura delle operazioni, una strategia un po’ diversa rispetto a quella adottata nei progetti ambiziosi del passato dove spesso si è giocata la carta della leva finanziaria dando magari dei contributi agli operatori commerciali per agevolarne l’adesione al progetto”. Una conferma viene da Clara Petrone responsabile marketing Mc Artur Glen, gruppo leader in Europa nel settore outlet: «La nostra realtà continua a registrare risultati molto positivi di crescita anche a doppia cifra rispetto all’anno precedente per la capacità di questo format di rendere accessibili i prodotti di lusso in un contesto che sa offrire una piacevole evasione in un momento di estrema difficoltà per l’economia. Come gli outlet crescono anche le grandi superfici specializzate, anche in questo caso perché permettono di inserire una differenziazione in chiave di maggior contenuto di servizio rispetto alla grande superficie generalista».

Far incontrare la domanda e l'offerta

Colliers International Italia ha appena lanciato sul mercato italiano una nuova linea di business in riferimento al settore retail, a completamento del set di servizi immobiliari che il Gruppo offre a oggi sul territorio nazionale relativamente ai settori direzionale, logistico, hotel. «La società Colliers Retail Italia è nata principalmente per creare questa nuova linea di business con cui vogliamo dare ai clienti della Colliers Italia la possibilità di avere dei servizi e delle attività di consulenza per i patrimoni che gestisce in Italia vale a dire offrire la possibilità ai fondi immobiliari di appoggiarsi alla nostra struttura per essere aiutati a diversificare l’investimento – spiega Eric Deguin l’amministratore delegato di Colliers Retail Italia – Li aiuteremo nell’individuazione della miglior location: per esempio se un centro commerciale o un retail park ha un buon livello di redditività, il giusto mix merceologico e un’alta qualità dei retailer valutiamo insieme se c’è la possibilità di acquistarlo, canalizzando le risorse qui e sostituendo magari un immobile in ambito office o logistica. L’investimento mirato parte sempre da una migliore conoscenza del mercato. Col network Colliers siamo inoltre in grado di accompagnarli sugli altri Paesi per diminuire il rischio Paese e diversificare il portafoglio. Una volta scelto il Paese di riferimento, è importante poi non focalizzarsi solo sullo shopping centre ma occuparsi anche dell’high street perché ci sono degli immobili in certe grandi città (flagship o immobili cielo terra con una componente retail e magari uffici sugli ultimi piani) che vale la pena di avere in portafoglio. L’investimento deve essere diversificato anche per quanto riguarda i format. Credo che in tutta la città ci siano delle vie di serie A dove il retail deve essere presente anche perché assicurarsi una buona superficie in una buona posizione è meglio che disperdersi in troppi punti vendita. I fondi o gli investitori privati possono aiutarli a essere presenti nelle high street. Noi compriamo gli immobili, aiutiamo i fondi a diversificare l’investimento e i retailer a inserirsi nelle vie importanti mediando fra la domanda e l’offerta e garantendo al fondo la qualità e solvibilità del retailer stesso».

Una shopping experience unica

Secondo Josè Maria Robles, il centro commerciale dovrebbe diventare una sorta di "luogo sociale" in cui le persone condividono non solo un'esperienza di shopping, ma anche sentimenti ed emozioni e, in generale, dove la gente vuole trascorrere momenti di alta qualità: «I consumatori sono sempre più esigenti – sottolinea – e il mercato italiano nel suo complesso offre ancora margine di sviluppo nel settore dei centri commerciali soprattutto se facciamo un paragone con ciò che accade negli altri paesi europei. Siamo sicuri quindi di avere ancora delle opportunità per investimenti a lungo termine». Lo stesso vale per il settore degli outlet dove ormai l’ampliamento delle superfici viaggia a pari passo con un servizio più sofisticato e diversificato. «Un trend che ben si rispecchia nel posizionamento di Mc Artur Glen – sottolinea la responsabile marketing Clara Petrone – la qualità è oggi più che mai un valore distintivo nei nostri centri che, con la nuova apertura, sono diventati ormai 21 a livello europeo con una quota di mercato del 20% su circa 600.000 metri quadri. Per qualità intendo un’ampia offerta dei migliori marchi della moda con uno sconto che va dal 30 al 70 per cento e con una shopping experience resa unica nel suo genere dagli eventi e dal grande spazio dato alla funzione di intrattenimento. Questa componente sta diventando sempre più importante sia nei centri commerciali sia negli outlet anche se nel secondo caso sia l’offerta dei marchi sia l’intrattenimento hanno un carattere di esclusività. Il format outlet si è evoluto nel tempo proponendosi sempre più come un luogo dove trascorrere del tempo piacevolmente magari assistendo a eventi musicali, spettacoli e varie attività di intrattenimento, attività che si rivolgono a un target sempre più trasversale nell'ambito del quale le famiglie hanno un peso importante. Per quanto ci riguarda un ricco carnet di appuntamenti allieterà l’estate 2012 nei cinque Centri McArthurGlen: Noventa di Piave Designer Outlet (Venezia), La Reggia Designer Outlet (Marcianise, Caserta), Castel Romano Designer Outlet (Roma), Barberino Designer Outlet (Firenze) e Serravalle Designer Outlet (Serravalle Scrivia, Alessandria). Si comincia col Vintage Fashion Festival: l’appuntamento esclusivo con la moda vintage in collaborazione con l’archivio storico di A.N.G.E.L.O che per cinque settimane toccherà i cinque Designer Outlet italiani in un evento “itinerante” accompagnato dalla mostra “Il Giro del Mondo in 80 foulard”: una collezione di foulard originali degli anni ’40, ’50, ’60. E dato che estate è sinonimo di divertimento, non potevano mancare i grandi concerti: quest’anno in esclusiva per l’Italia McArthurGlen, in collaborazione con RDS Radio Dimensione Suono, ospiterà un mito della disco music mondiale: Gloria Gaynor, che si esibirà in cinque grandi show live (a ingresso gratuito) nei cinque Designer Outlet».

Le prospettive del settore

«I fondi italiani, generalmente piccoli, non sono mai stati molto propensi al settore commerciale preferendo investimenti che non presupponessero grossi interventi di asset management e di gestione quindi investimenti sicuri a enti pubblici o grosse multinazionali che garantissero contratti lunghi e flussi di canone stabile – conclude Davide Dalmiglio – Sono ottimista però a medio termine: sicuramente assisteremo a un aumento di capitali domestici che si rivolgeranno verso il settore retail ma per far questo ci saranno dei passaggi dolorosi e inevitabili che richiederanno un forte riaggiustamento dei prezzi, e quindi dei valori immobiliari, e soprattutto una maggior propensione delle banche a finanziare le acquisizioni. Se ciò avverrà, i fondi italiani guarderanno con maggior interesse il settore, ne comprenderanno le dinamiche e il fatto che l’investimento retail porta dei grossi ritorni e sicuramente i capitali italiani verranno sempre più canalizzati verso il comparto commerciale. Dato che abbiamo raggiunto la punta più bassa della curva questo è anche un momento molto interessante per ricominciare a investire in Italia a valori differiti. Alcuni grossi investitori internazionali questa cosa l’hanno capita e si sono riaffacciati all’Italia». Ma la crisi non ha prodotto solo effetti negativi. Per alcuni aspetti il settore dei centri commerciali era obsoleto. «La crisi ha forse accelerato un processo necessario, cambiando le priorità – evidenzia Roberto Marchetti, direttore generale di Mall System – La sostenibilità è al primo posto, ma altrettanto importante è il rinnovamento dell’offerta (servizi, merceologie, brand), il “reclutamento” di nuove fasce di consumatori anche tramite la creazione di format alternativi in location alternative. Gli esempi sono molteplici. Nel nostro portafoglio posso citare la riqualificazione di un edificio di grande valore storico - una vecchia centrale Enel di Savona – che è stato riconvertito in centro multifunzionale, completo di una piccola galleria di negozi. O ancora, il raddoppio della shopping gallery nell’ospedale di Niguarda, a Milano. La prima fase (una galleria con 14 negozi nel blocco sud) è stata inaugurata nel novembre 2010: si è trattato di un progetto pilota di grande successo, che apre la strada a un nuovo modo di concepire lo shopping in location urbane e complessi polifunzionali. Il nostro campo è quello della commercializzazione ma è ovvio che l’ottimizzazione deve passare da tutta la filiera del centro commerciale. Già in fase di sviluppo saranno privilegiati progetti e operatori capaci di fornire soluzioni avanzate per il contenimento dei costi e dell’impatto ambientale, per i servizi al cliente e al territorio, per la viabilità e l’appetibilità dell’offerta. Due degli undici progetti che stiamo commercializzando - PR Parma Retail e Settimo Cielo alle porte di Torino - propongono una struttura aperta, che sfrutta soluzioni architettoniche innovative per abbattere i costi di gestione del vecchio mall climatizzato. La galleria sarà comunque una piazza coperta, vivibile in tutte le stagioni, ma il vantaggio sarà trasversale: meno immissioni ambientali e oneri contenuti per i tenant. Settimo e Parma saranno all’avanguardia anche nel mix, grazie all’integrazione del retail classico con servizi per il leisure e il tempo libero. L’obiettivo inoltre è quello di valorizzare il commercio locale, per combinare la conoscenza del territorio dei piccoli operatori alla capacità attrattiva dei brand internazionali».